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無指定地域の敵とは??

2018.06.23

また間空いてしまいました。申し訳ございません。

前回までで、無指定地域の説明をしましたが、今回はその規制の話から。

 

無指定地域の規制とは?

さて、そもそも規制とはどんなものでしょうか。

建物の高さの制限?外観イメージ?広告物?

いろいろあると思います。

で、無指定地域はどんな規制があるかというと。。。

ないんです。

何も、決まってないんです(笑)

で、どんなお話をすればいいんでしょ(^_^;)

てなわけにもいかないので、現実的にどういう状況か説明します。

前回説明した通り、何も決められていないのが無指定地域。

例えば、京都の場合、四条通り沿いで31mまでの高さ規制があるとか、市街化区域だといろいろな思惑もあっていろいろな規制があります。

んじゃ、同じ京都(といっても京都市内にほぼ無指定はないですが)の無指定地域はというと、ぶっちゃけ、スカイツリーや阿倍野カルカスのような高層建物も可能です。

でも、実際には建てません。

理由としては、現況が山だったり荒れ放題の土地だったり、周りが何もなかったり。

すなわち、商業的に魅力がないからわざわざ高層建物を建てようとは思わないのもありますが、基本的には、その土地の行政と協議をしてすべて決まっていきますので、行政が協力的でないとそもそも建物が建てれないというのがあります。

つまり。

無指定地域の規制とは、「行政」と言えます。

で、行政は、近隣の情勢を踏まえて開発行為を許可するわけで、そうなるとほとんどの場合が市街化区域と同じ規制条件をつけてくることになるわけです。

法律上、何も決まっていない地域の無指定地域なのに、事実上、規制だらけの市街化区域と同等の扱いになるというのが現状なわけですね。

 

で、実際の売買の際、どうなるかというと。

重要事項説明での説明のために、役所との協議が必須!

なわけです。

取引時点の状況を把握する必要があるからです。

例えば、

・実際に建築するのは可能か

・現状としてはどれくらいのものが建築できるか

など。

当社が行った仲介の場合は、すでに既存建物があるため、再建築時のためにヒアリングはしていました。

非常に優しいお役所でして、親切丁寧に教えていただきました。

そして、基本的には同等の建物であれば許可がでるであろうと。

ただ、一つだけ問題があります。

敵は「行政」といいました。

これ、つまりは町長や市長等が変わり、今の方針から変わってしまうと建物が建てられないということも起こる訳です。

ですので、市街化区域のように、あれこれと規制があるものの、絶対に建物を建てられるエリアと、基本的には規制はないものの、行政次第では建物が一切建てられない無指定地域という認識になりますね。

 

簡単に売買はできます。

でも、もし購入することがあったらば。

不動産会社と一緒に、各種役所周りをすることをお勧めします。

買いました、建てられません。ではムダ金になってしまいますから。

 

本日は、丸毛が担当しました。

次回は、市街化区域内で起こりえる売買事例について。

です。

宜しくお願いします!!

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