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2019年07月02日
用途変更の確認申請が200㎡未満不要になった?

用途変更等の確認申請が法改正されました!

そもそも用途変更って?

今まで、建物に対して100㎡を超える箇所を用途変更する場合、確認申請が必要でした。

例えば、事務所ビルを飲食ビルにしたりホテルにしたり。今までの用途を変更する際に、必要な手続きです。

事務所だった区画を賃料高く取れるし飲食したいし、確認申請しよう!っとなったところで、そう簡単なものではないです。

まず、建物に「検査済証」というのがないとそもそも確認申請ができません。

ややこしく、所有者の人も知らない人もおられます。

簡単に言うと、

建物を建築する際に、いろいろな法令を遵守した図面で工事しますよーということで役所等へ提出するし、もらうのが確認済証。

その後に、その確認申請通りに工事したことを証明するものが検査済証。

阪神淡路大震災前の建物の場合、確認済証はあっても検査済証を受けていない建物が多くみられます。

これは、すなわち、行政の書類上は建物が存在していないことになっており、存在していない建物の改装や用途変更に伴う確認申請ができないということ。

検査済証がない建物を用途変更する場合は、その建物が確認申請通りになっていることを証明(構造計算や基礎部分の調査も含む)しなければならず、莫大な費用がかかります。

ただ、基本的に100㎡までの用途変更であれば、確認申請が不要なため、それを超える場合のお話でした。

今回の法改正の内容

そもそもなぜ今回、法改正があったのか。

日本国として、全国的に空き家が増えている状況です。

その空き家を、ゲストハウスや飲食店等へ活用させることを活性化させようとしても各種法令基準を満たしていない建物が多く、あまりに費用が掛かることが懸念されていました。

そこで、今までの100㎡から200㎡に変更することで、いわゆる緩和を行ったわけです。

では、200㎡以下の用途変更は何をしても問題ないのでしょうか。

重要なこと

200㎡以下の場合、用途変更の確認申請は不要になりますが、当然ながら各種法令(建築基準法、消防法、バリアフリー条例等)に遵守する必要があります。

特に最近は、消防と行政が手を組み、建築基準法違反の建物に対して、消防がOKを出さないケースも増えてきています。

あくまで、「確認申請」という手続きが不要になるだけで、基本的な法令は変わりませんのでご注意ください。

また、1階の用途変更が200㎡を超えない場合でも、その建物全体に対して、200㎡を超える場合は用途変更が必要になります。

そのため、100㎡の用途変更を3回分けて行っても、用途変更が必要になりますのでご注意ください。

用途変更の注意点

また、用途変更について、単純に書類のやり取りだけでは終わりません。

用途変更が必要な場合、今まで必要のなかった消防上の避難設備や避難器具、準耐火建造物や耐火建造物への変更、排煙設備の容量不足に伴う新設等、思わぬ工事が発生することがあります。

その規模によっては、数千万クラスになることも。

貸主側と借主側の双方の協力がないとなりたたないのもご理解いただけないと、そもそも商談が進まなくなるケースもあります。

面積の大きい、大型の物件の場合、こういった用途変更の話が出てきますので、事前に設計士の先生と相談されるのもいいでしょう。

本日は、丸毛が担当しました!

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