賃貸・売買を問わず、不動産の契約前に行わないといけないことがあります。

弊社のような不動産会社が、借りられる借主に対して行う「重要事項説明」です。

会社によって、多種多様な方法で重要事項説明をしておりますが、

ここでは弊社が行う内容と方法、そしてその重要性を説明します。

重要事項説明の項目を確認

当社は賃貸メインでかつ事業用中心の不動産会社なので、以下賃貸・事業用を中心とした説明を行いますね。

その主な項目は以下の通りです。

・説明を行う業者の表示

・建物の概要、賃貸人情報

・各法令に基づく制限の内容

・インフラ（電気、ガス、水道）状況、設備の状況

・建物に付帯する設備の説明

・賃料等お金に関する内容

・保証金の取り扱い

・用途の制限

・契約期間等

・損害賠償について

・引き渡し日

・契約の解約に関する内容

・アスベスト、耐震診断状況

・抵当権の有無

・特定災害危険情報について

・危険ドラッグの禁止

・反社条項

・特約内容

といった具合です。

それぞれ簡単に説明していきますと、

①説明を行う業者の表示

これは、弊社の事ですね。契約・仲介に別の不動産会社が入る場合はその会社の情報も記載します。

②建物の概要・賃貸人情報

これも一般的なもので、借りられる建物の概要と貸主の情報の確認です。よくたまに、登記簿に記載されている名前と異なる人が貸主になることがあります。その場合もここで説明を行います。

③各法令に基づく制限の概要

物件を借りたのにそんな制限があったなんて！とならないためにここで業種等を踏まえた制限の内容を確認します。

主によくあるのが用途地域に基づく業種制限ですね。あと京都市の場合、景観や屋外広告物の規制も厳しいので、その内容もここで確認します。

④インフラ設備、建物付帯設備

建物に電気、ガス、水道がどのように引き込まれているのかどうか、借りる物件にトイレやエアコンなどがあるかどうか、またそれは残置物（前入居者が置いていったもの）なのか貸主が負担した設備なのかを説明します。

また、エレベーターや駐車場なども説明します。

勘違いがないようにしないといけませんね。

⑤賃料等のお金関係、保証金の取り扱い

契約書にも当然記載されますが、今後ずっと支払う賃料等の条件を記載した内容です。保証金については返還率等の設定があるので、確認が必要です。

⑥用途制限、契約の種類等、損害賠償、賃料支払い日

使用用途はそのまま何で使用されるかを記載しています。事務所で契約して飲食店はできません。また契約の書類も一般（普通）借家契約か定期借家契約か、契約期間は何年かの確認ができます。

損害賠償はそのままの通り、契約後の損害賠償についての説明（基本的には契約書に記載されます）や賃料の支払開始日の確認もします。

⑦アスベスト、耐震診断状況

年代にもよりますが、石綿（アスベスト）の使用状況や耐震診断を受けたかどうかの確認をします。

基本的にともにお金がかかるものなので、ほとんどの物件はしていないケースが多いです。なので、弊社としてはアスベストが使用されていた年代の物件かどうか、旧耐震かどうかの説明をします。

⑧抵当権の有無

これ、意外とスルーされがちですが結構重要です。

抵当権（及び根抵当権）とは、その建物を担保に銀行などからお金を借りることです。すなわち、返済ができなくなると建物が取り上げられ、競売にかかってしまいます。

その場合、競売で落札した人は、現入居者に６ヶ月以内に出て行けと明け渡しを求めることができ、借主がこれを拒否できません。

なってみないとわからないといわれてしまえばそれまでですが、貸主が別事業をしており、その事業の融資を建物担保で借りてる場合によく起こります。

契約前にきちんと理解しておきましょう。

⑨特定災害危険情報について

昨今の天気はよく荒れますね。ゲリラ豪雨等もそうですが、動向が予想される台風ですら被害が想像できない状況です。

そのため、いわゆる「ハザードマップ」というものを添付することになりました。

簡易な説明しかできませんが、万が一の際の避難場所等が記されているので事前にご確認ください。

⑩危険ドラッグ・反社条項

これらはもはや当たり前の内容ではありますので省略しますね。

⑪特約内容

契約書でまとまってはいるものの、契約書を読み合わせることは昨今の事例としては少ないので、改めて重要事項で説明します。

物件の契約ごとに内容も異なりますので、ここはしっかりと確認するようにしてください。

以上が簡易な説明になりますが、重要事項の内容です。

ではなぜ重要事項説明を行うのか、という点。

上の説明でもチラチラ出てきていますが、基本的には契約の内容を「確認」することです。

そんな話を聞いていないといわれても重要事項説明で捺印をしてしまうと聞いたことになりますのでご注意ください。そのために、基本的に対面で行うわけです（ＩＴ重説の場合は、双方に書面があることを確認の上行います）。

もちろん、貸主や仲介会社が想定していなかった内容も出てくる場合もありますが、その場合は、別途お互いに協議という形になります。

重要事項説明は基本的な内容が間違っていないかどうかを確認するためと思い、真剣に耳を傾けてください。

当社では、各営業担当がそれぞれ宅建士の資格を持っており、それぞれが重説を行いますので、別担当が出てきていきなり読み始め、物件の質問をしても知りません、わかりません、ということはありません。

わからなければ調べた上でお答えするようにしていますので、質問も随時大丈夫ですよ！

当社HPではスタッフおすすめ物件をまとめていたりしますので、ぜひチェックして下さい！

本日は、丸毛が担当しました！