契約、、、と一言で言ってもたくさんありますね。

当社は不動産会社ですので、「賃貸借契約」の説明になります。

契約といっても、実はいろんな種類があるのをご存じでしょうか？

今日はパターン別に説明できればと思います。

賃貸借契約の種類

今回は、建物の賃貸借契約についてです。土地は土地でいろいろあるので別途。。。

建物の契約ですが、ざっくりと、

・普通（一般）建物賃貸借契約

・定期建物賃貸借契約

・使用建物賃貸借契約

の３つに分けられます。

まず、

①普通（一般）建物賃貸借契約

これは、よく目にする一般的な契約の種類です。

例えば、2年契約とか3年契約とかで更新料1ヶ月とかありますよね？期限の定めはありますが、基本更新型になり、原則として契約は更新される限り続きます。

更新料の有無は別として、2年や3年、5年等と期限がありますが、その際に賃料交渉等をするケースが多いですね。

借主からすると、当然すぐにお店をやめることを前提に考えないので、ずっと続いてほしいのでこの契約が望まれますが、居座られるという点や賃料値上げが難しい等の理由により、最近事業用仲介では少なくなってきております。

どうしても借主が有利にみられる点もそれに拍車をかけてますね。

一般的で長い歴史もあるので、多くはこの形式ですが、今後少なくなっていく可能性があります。

あと、こちらに絡んで１つ。

「契約期間の定めのない契約」というのもあります。

これは、結構珍しいケースで、いったん契約を結んだ以上、双方から解約の申し入れがない限り、契約が続くというものです。

実は一番シンプルなんですよね。法的に、借主からの解約予告は３ヶ月と定められています。

また、誤解がよくあるのですが、貸主からの解約が「できない」わけではありません。

法律として、貸主からの解約は６か月前通知で可能になります。

但し、建物の老朽化等、正当性が認められるものに限られ、値上げ交渉に応じないからといって解約が認められるという可能性は低いです。

それもあり、次の契約が今は広く取り扱われています。

②定期建物賃貸借契約

こちらは、期限を定め、「更新がない」契約になります。

更新がないので、期限が来たら借主はいかなる理由があっても退去しなければなりません。

基本的には、10年とか15年とかの長期で結ばれるケースが多いですが、最近では事務所ビルを中心に、2～3年での契約が増えています。

法律的に期限で契約が「終了」しますが、貸主と借主の合意により、再契約が可能です。

逆に言うと、貸主としては、契約終了時に家賃の交渉や次の募集ができ、相場に応じた賃料設定をしやすいというメリットがあります。

入居者側からすると一見厳しいように見えますが、むしろ貸主と借主がこれで対等になったとも言えます。

法的な調整はあるかもしれませんが、最近では貸主借主の事前交渉を前提とした「再契約型」と呼ばれる種類もあります。

ただし、100％絶対に再契約できるという保証はないという点は理解が必要です。

あと、珍しいケースでいうと、

③使用建物賃貸借契約

こちらは、ある意味②に近いのですが、ある理由を目的として、その目的が達成されるまでの間という期限を設けた契約です。

使われるケースでいうと、

・近隣工事の現場事務所

・住んでる建物の再建築のため、一時的に住まいを借りるとき

・選挙事務所

等ですね。

1年とか2年とかの期限がわかってる場合は、②の定期借家契約になりますが、工事とか延長する可能性もある場合のものは、こちらで締結されることがありますね。

メリットとしては、その目的が達成されるまで借りられるという点。

逆に言うと、貸主からすると延長することも含め、いつまで借りられるかわからないので、次の募集ができないという点です。

この契約が使われるケースは、選挙事務所とか、期日がわかっているものとか、その物件自体次に貸し出す予定がなく、借主にとってもメリットがある場合ですね。

まとめ

このように、契約の種類はわけられています。

目的によって、使い分けることが望ましいですが、どれにしたらいいかとか悩む場合は、ぜひご相談ください！

尚、居住用ではまた使い方も異なると思いますので、今回は事業用目線です！

居住用の契約書が知りたい方は、国土交通省のリンク貼っておきますのでご確認くださいね。

本日は、丸毛が担当しました。