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都市計画法に基づく区域区分について

2017.09.30

都市計画法ってご存知ですか?

京都に限らず、全国どこでも不動産と絡んでいると必ず耳にする言葉があります。

「都市計画法」

今回は、その中でも、都市計画区域についてお勉強していきましょう!

市街化区域とは。

市街化区域とは、すでに市街地になっていたり、区域分けや公共施設などの建設などを積極的に行っていく地域を指します。

まぁ簡単に言えば、ほとんどが都市の市街化区域になっています。

そして、基本的にはその用途地域に合わせた建築物を建築することができます。

ややこしいですが、「用途地域」とは扱いが異なりまして、

「市街化区域」のなかに「用途地域」というのがあって、細かく建築物の制限をしているということになります。

もちろん、1000㎡以上の開発行為には都道府県知事から許可を得ないといけない等の付属の法令はありますが、基本的な物件の取引(すなわち町の中心地)はほとんど問題ないと思います。

※用途地域の第一種低層住居専用地域は注意が必要です。

さて、ほとんどがっと上で申しましたが、実は全国ではわずか「3.8%」しか指定されていません。

結構意外でしょ?

日本の国土のほとんどが山であったりするために、実は都市部はそんなに広くなかったりします。

逆に言うと、当社のようなテナントを取り扱う仕事の場合、このわずか3.8%の中でのみ仕事をしていると行っても過言ではありません。

そして、この市街化区域と対を成すのが「市街化調整区域」になります。

市街化調整区域とは。

都市部以外で多いのが、市街化調整区域です。

この地域の場合、基本的には建築物の建築が認められません。

市街化(都市化)していくのを「調整」する区域と覚えるといいでしょうか。

全般的に、

・農林水産業の田園地帯とするため

にこの調整区域があります。

市街化を抑えるのが目的ですので、用途地域の指定は原則ありません。

ただ、上記の通り、農林水産業のための指定地域なので、

農林水産業の建物等は建築でき、公的な機関の建設も可能です。

また、地域によっては、条例などで特定の用途のみの開発を許可することもあります。

※京都の場合、亀岡の湯の花温泉のエリアがそうです。

ここは、市街化調整区域ですが、温泉旅館やホテルの建設は可能になっています。

市街化調整区域は国土のうちの10.3%を占めています。

と、ここで「おや?」とお思いの方も多いと思いますが、

まだ85%ほど国土が残ってますね?他には何があるのでしょうか。

その他の区域とは。

非線引き区域

・都市計画区域にありながら、市街化区域にも市街化調整区域にも属さない区域。

政令指定都市には存在しません。

基本的には用途地域も定められていない傾向があります。

どっちにも属さないため、厳しい規定はないものの基本的には行政との協議次第で建築物を建築することになります。

準都市計画区域

・都市計画区域外ですが、将来の土地活用の目途があったり、環境を保全する必要が有ったりする場合に制定します。

都市計画区域外

・都市計画区域外での商取引は稀だと思いますが、もちろん都市計画法で指定していない地域も存在します。

ただ、だからといって建築物が建てられないわけではなく、都市計画法の適用がないという地域であるので、建築物は建てられます。

まとめ

初めて聞いた言葉も出てきてるかもしれませんが、店舗を始めようと思っている人にとってはあまりなじみは無いと思います。

なぜなら、テナント募集してる区域のほとんどが「市街化区域」であるからです。

ただ、知識として知っておくと、周りに自慢できるかもっていう勉強でした笑

本日は、丸毛が担当しました。

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