市街化区域で起こりえる問題点。

これは京都に限らず、全国の市街化区域で起こりえる問題です。

※写真は京都のビル群の写真ではありません。

市街化区域とは?

まず、改めて市街化区域とはなんなのかを簡単にまとめますね。

市街化区域には、いわゆる用途地域と呼ばれるものがあります。

住居専用地域やら商業地域やら工業地域等。

また、都市施設の指定もされており、「道路」とか「公園」とかもありますね。

その他にもいろいろありますが、一言で言うと、

「すでに市街地を形成している区域および概ね10年以内に優先的に市街化を図るべき区域」というところです。

○○市とよばれる行政区域のところであれば、基本的にほとんどが市街化区域であると思って間違いないと思います。

では、まずどんな問題があるか。

用途地域を確認していなくて開業できない!

最近は少なくなりましたが、用途地域を見逃す人が多いです。

特に当社のようにテナント専門の仲介をしていると、特に感じます。

一番多いのは、「低層住居専用地域」での出来事。

第2種低層住居専用地域は面積の制限はあるものの、単独店舗での利用はOKですので、今回はあえて外します。

どちらかというと、「第1種低層住居専用地域」ですね。

基本的に、50㎡以下且つ居住面積より小さい面積の店舗しか開業できません。

このエリアにあるにも関わらず、明らかに住居になっていないとか50㎡を超えているとかはほぼ間違いなく用途違反です。

稀に、既存不適格ということで、用途地域指定前から店舗をやっている等の理由で営業しているお店もありますが、最近新しくできたお店では、違反行為になっちゃいます。

いわゆる店舗付住宅とかがテナント仲介では多いですが、じゃあ面積をクリアしていれば何をやってもいいものでしょうか。

ということで、これが今回の問題点。

50㎡以下ということで、その時点で開業できる店舗も限られますよね。

飲食店でも個人営業のお店、その他では接骨院とか美容院とか、あ、最近ではペットもブームなんでトリマーとかいいですよね。

って思ったあなた。

第1種低層住居専用地域でやってはいけない業態があがってますよー!

ペットトリミングは、第1種低層住居専用地域では開業できません。

※正確には、各行政により規定されていますので、一部開業できる箇所もあるようですが、京都市では原則不可とのことでした。

第1種低層住居専用地域で、美容院等の開業はできるという建築基準法上の条文があるのですが、これはあくまで「人間」に対してのみとの解釈です。

そのため、基本的には開業できないようです。

ほんとにお気をつけ下さい!

新規開業の挨拶廻りでまさかの!

続きましてのトラブルは、商業地域においてのもの。

今回のトラブルは、正確に言えばトラブルでもなんでもありません。

内容としては、商業地域内にある店舗で飲食店を開業しようと工事をしたところ、周りの住民から大反対がおきた。という内容です。

でも待ってください。

その場所は、商業地域であり、地区での協定があるわけでもなく(町内で独自に協定書を策定しているものの所有者は同意していない)、法律的に強制的に反対できる状況ではありません。

ましては、朝早いから夜中の営業はダメとか。

その人に言いたいんですが、では、私の仕事は夜までの仕事で午前中は寝てます。あなたが朝早く起きてガヤガヤする音がうるさいからやめてくれって言ったらやめてくれますか?

ってことです。

すなわち、人が生活しているリズムは全然違いますし、商業地域であればそれは顕著に表れます。

臭いとか常識はずれの時間帯(夜中の2時とか)に騒音を出すとかは一般常識的にみて問題だと思いますが、あなたの都合だけで店舗の開業ができないというのは、ちょっと違うと思います。

なんか、文章的にとりとめないことになっていますが、ようするに、生活上、快適な生活をしたいのであれば、低層住居専用地域に住まなければなりません。

商業地域である以上、一定の業種・業態に対して反対することは事実上難しいです。

もちろん、このときもきちんと話し合い、営業時間等の取り決めを行いましたので、大きな問題にはなりませんでした。

しかし、商業地域とはいえ、特に京都の場合、昔からそこに住んでるというだけで結構な主張をされる方がおらえるのも事実です。

周りに店舗の少ない商業地域であれば、きちんと近隣の状況も確認することも重要ですね。

また、住んでいらっしゃる方への配慮は、非常に大切です。

大きい面積での取引で忘れがちなこと!

最後に、これは市街化区域に限りませんが、不動産売買の時に一定の面積を超えるとやらないといけないことがあります。

その面積は2000㎡以上。

1つの売買契約が500㎡でも、それが同じ所有者で合計2000㎡を超える場合(若しくは同じ所有者とみなされる場合)も含みます。

何が適合するかというと、

「国土利用計画法」という法律にひっかかります。

これは、狭い日本の国土での取引において、適正にかつ有意義に利用されるように取引の制限や規制をするものです。

一般の住宅だとあまり縁のない話ですが、事業用となると話は別。

大きな工場でもそうですし、一帯の開発行為のために面積が2000㎡を超える事なんてあると思います。

で、何をしなければいけないのかというと、、、

「都道府県知事に売買契約後2週間以内に届出をする」

だけです。

特に費用もかかりません。

もちろん、なんのために購入し、なんのために利用するかなどを明記しなければいけませんので、届出後に是正指導等が有る場合があります。

ただ、提出後に特段罰則があるわけではないのですが、届出をしないと罰せられます。

ちなみにですが、特定の場所の場合、事前に届出をしないといけない場所もあるとのことですので、注意が必要です(京都市内では全て事後届け出とのことです)。

尚、ここ、重要ですよー!!

売買契約締結後2週間以内」です。

売買の決済完了後、2週間以内」ではないです。

これ、行政の人も言ってましたが、よく間違われるそうですので、ご注意ください。

最後に。

めずらしく長い文章になりましたが、主に経験談をまとめました。

具体的な場所などは一切描写せず、言いたいことを伝えるのは難しいですが、何かと問題が有るんですよね。

過去の経験を活かして、頑張って邁進してまいります。

本日は丸毛が担当しました。

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